Saber o que é manutenção predial é importante para os síndicos. Essa é uma ferramenta indispensável para a execução de um trabalho eficiente. Os benefícios vão da diminuição dos riscos de acidentes até o aumento da vida útil do prédio e a redução de custos.
Os impactos positivos também trazem segurança aos colaboradores e moradores do condomínio porque a manutenção predial faz parte de uma Norma Técnica da ABNT. Nos próximos tópicos entenda tudo sobre esse tema.
A leitura abaixo se organiza em alguns tópicos, sendo:
- O que é manutenção predial
- Por que fazer a manutenção predial
- Diferenciando os tipos de manutenções prediais
- NBR 5674 – A norma da manutenção predial
- A manutenção predial nas empresas
O que é manutenção predial
A manutenção predial tem o objetivo de manter e aumentar a vida útil de um edifício. Para isso, contempla um conjunto de atividades, que visam a segurança, a habitualidade e a sustentabilidade do lugar. E traz mais benefícios, como a valorização do imóvel.
É mais fácil entender a importância da manutenção quando a gente faz comparações. Imagine um corpo humano. Ele precisa receber uma espécie de “avaliação” periodicamente, concorda? É o famoso check-up que acontece com exames laboratoriais, clínicos e outros.
No caso de um prédio, as ações visam exatamente esse check-up. E para isso também acontecem os “exames”, que devem vir acompanhados de laudos técnicos e, possivelmente, de correções necessárias.
O resultado disso você pode imaginar: dá para tomar as melhores decisões. No caso do corpo humano, ao se ter resultados diferentes do que é esperado, a pessoa pode ser medicada ou buscar tratamentos corretos. No caso dos empreendimentos, também.
E aí o que muda tem a ver com esses “tratamentos”. Nos prédios, eles vão acontecer através de troca de peças, atualizações de sistemas, reformas em processos, etc. E todas essas ações, que são baseadas em análises, aumentam a vida útil do lugar.
Recentemente, publicamos um estudo de caso muito interessante que traz a comprovação do que acabamos de explicar acima. Com o tipo certo de manutenção, um condomínio conseguiu ter uma economia de custos de 2.000%. Incrível, né? Baixe o material gratuito.
Quem é responsável pela manutenção predial
Essa é uma pergunta que tem sido cada vez mais comum de acontecer. Ainda mais em lugares que funcionam como condomínios de imóveis. Por isso, vale a pena nos atentarmos a alguns fatos.
Esse tipo de atividade é de responsabilidade do proprietário do imóvel. No caso de condomínios, o papel fica para o síndico, que tem a função de ser um representante desses donos, especialmente, com ênfase nas áreas comuns do prédio.
Esse responsável pode trabalhar em conjunto com empresas e profissionais terceirizados, desde que tenham habilitação técnica para atuar com manutenções em prédios.
Com relação à execução dos serviços, o ideal é que se possa contar com uma equipe multidisciplinar, que tenha qualificação para atender em várias especialidades. Entre eles, os engenheiros, eletricistas, encanadores, pintores, pedreiros, faxineiros e outros.
Por que fazer a manutenção predial
Todo mundo sabe que um prédio é construído para durar muitos anos. No entanto, ainda que no começo ele atenda bem aos seus usuários, é natural que com o passar dos anos aconteçam os desgastes. Lembra do exemplo do corpo humano?
Há diversos estudos, inclusive internacionais, que comprovam que com o passar do tempo, os ossos, os músculos, os tecidos e outras partes do corpo vão se tornar menos eficientes. Por isso, os médicos recomendam um conjunto de cuidados com a saúde.
Na construção civil, estes cuidados passam por avaliação, manutenção e correção de processos, sistemas, equipamentos, áreas comuns, etc. E o objetivo é aumentar a vida útil do lugar. Mas, não apenas isso. Há outras vantagens em praticar essas ações.
O benefício financeiro é um deles. Ao se fazer a manutenção predial preventiva, por exemplo, o condomínio ajuda a prevenir os problemas futuros. Vamos explicar sobre os tipos de manutenções prediais nos próximos conteúdos – não deixe de nos acompanhar.
Outro ponto interessante é que o prédio estará de acordo com as recomendações. Sim, existe uma norma técnica para que se faça a gestão de manutenção de edificações. E nós falaremos disso no próximo tópico, leia com atenção.
Diferenciando os tipos de manutenções prediais
A manutenção predial se divide em várias classificações possíveis. O mercado faz o uso de 3 delas, que se diferenciam pelas características. Em cada um dos tópicos abaixo, a gente vai detalhar, brevemente, essa divisão.
A manutenção predial preventiva
Ela é a mais indicada para os dias atuais porque é a mais econômica e a que previne que problemas maiores aconteçam. É igual quando levamos o carro no mecânico antes da viagem. Fazemos isso para que o pneu não estoure ou o motor não aqueça durante o passeio, certo?
Em prédios, os melhores exemplos são as limpezas e manutenções periódicas, que acontecem em elevadores, caixas d’água, jardinagem, entre outros. Outro dos objetivos alcançados é que esse tipo de manutenção preserva o edifício como um todo.
A manutenção predial preditiva
Esse é um subtipo da preventiva. O que muda é que ela é mais focada no desempenho dos equipamentos e não necessariamente na limpeza ou no tempo de uso. Geralmente, acontece com a calibração e ajustes desses componentes.
É como ajustar a parte elétrica do veículo ou chegar a carga de bateria. Em um condomínio, pode acontecer nos mesmos lugares e itens da manutenção preventiva, como elevadores, caixas de força, câmaras de segurança, etc.
A manutenção predial corretiva
Por último, a manutenção corretiva, que é bem mais conhecida. No entanto, ela também é a mais cara e costuma acontecer quando as outras duas alternativas não recebem investimentos. Ou melhor, não são programadas para acontecerem.
Assim, a corretiva é aquela que pode ser causada por desgastes em equipamentos e estruturas. É o caso de infiltrações, rachaduras, vazamentos, pane em sistemas, etc. Por ter caráter emergencial, ela usa mais do orçamento e pode trazer prejuízos na rotina do lugar.
Em outro conteúdo explicamos de forma mais completa os tipos de manutenções prediais.
NBR 5674 – A norma da manutenção predial
A Norma Técnica da ABNT (Associação Brasileiras das Normas Técnicas) que diz sobre a organização de um sistema de manutenção de edificações é a NBR 5674. E ela traz dois pontos como carro-chefe dessa orientação.
- Preservação das características originais do prédio
- Prevenção da perda de desempenho gerada pelo desgaste
Essa norma foi criada em 1977 e já passou por diversas revisões, a fim de melhor se adequar a realidade da construção civil. A última atualização que se tem notícias é a de 2012. Nela, existem os requisitos fundamentais para planejar as atividades de manutenção.
Leia esse trecho: “uma previsão com detalhes dos métodos de trabalho, das ferramentas e dos equipamentos necessários, além das condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção”.
A própria NBR 5674 diz que existem outras referências que devem ser de conhecimento dos responsáveis desses lugares. A NBR 9077 é sobre saída de emergência. Tem a NBR 140937, que diz sobre a criação e elaboração de conteúdo, como manuais de uso.
Depois, as NBRs 15575. Ela está dividida em várias partes e todas são importantes para a manutenção predial. Especialmente porque falam de sistemas estruturais, de vedação, de coberturas, hidrossanitários, etc.
A manutenção predial nas empresas
Todas as empresas, como os condomínios, precisam estar atentas às normas e aos benefícios dessas atividades. Agora que sabemos o que é manutenção predial, é mais fácil entender os motivos, que vão do aumento da vida útil do prédio até a economia financeira.
Também é curioso notar a figura do síndico, que já mencionamos antes. A partir de um histórico, que vem das manutenções, ele pode chegar à raiz do problema. Ou seja, com uma simples ação, ele torna o processo todo muito mais eficiente na resolução.
Um exemplo vem da inspeção predial. Quando ela acontece e é registrada, o responsável poderá analisar as informações a ponto de saber sobre garantias, falhas nos reparos e mais. Sem contar que vai estar atuando em conformidade com as leis dos condomínios.
Ah, mas não confunda uma coisa. Inspeção predial e manutenção predial não são a mesma coisa. Os vários tipos de manutenção são os caminhos completos para realizar as ações da NBR 5674 e a inspeção predial vem do ato de inspecionar para identificar patologias.